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DCF法 DCF法は「ディスカウント,キャッシュフロー」の略で事業の価値を推定する方法です。ディスカウントとは「割引された」のことを意味し、キャッシュフローは「事業が生み出すお金」のことです。 割引率とは 例えば、100万円を金利10％で運用した場合、...

「不動産投資」第三の利回り：FCR（総収益率）の重要性 不動産投資は、資産形成の一つの手段として注目されていますが、融資を活用した不動産投資は、自己資金の何倍もの物件を購入することができ、家賃収入でローンが返済できるというメリットがあります...

YG(イールドギャップ)とは何か？ イールドギャップ（YG）は、不動産投資における重要な指標の一つです。これは、物件の収益率（FCR）とローン定数（K％）の差を示しており、具体的に次の計算式で表されます。 FCR - K％ = YG※FCR＝不動産所得(NOI)÷総投資...

不動産投資とK％ 不動産投資では「エクイティの投資家」「デットの投資家」という表現があります。「エクイティの投資家」とは自己資金を支払う者、いわゆる投資家のことです。 「デットの投資家」とはAnnual Debt Serviceの(Debt)であり、(Debt)を訳すと(...

金利のリスクを見える化 はじめに 今年、マイナス金利政策が解除され8月から各金融機関の金利が＋0.15％上昇し、徐々に融資へも影響がでてきました。 そこで、金利が上がった際に何を気にしなければならないのか、そんな大切な指標を解説したいと思います...

不動産投資の最大のリスク 不動産投資は、安定した収益を得るための魅力的な手段ですが、常にリスクが伴います。不動産投資の「リスク」を理解し、適切に対処することが成功の鍵となります。 とはいえ、不動産投資における「リスク」は、大小様々です。 こ...

不動産投資のIRR IRR」とは、Internal Rate of Returnの略で「内部収益率」ともいわれます。 例えば、ある投資用不動産の10年間のIRRが15％と算出された場合、金融機関に年利15％の定期預金（複利）を10年間預けることと同じ扱いになります。 簡単に言えば...

エクセルで「ローンシミュレーション」を作成する方法 こんにちはWealth Agentです。今回は、エクセルでローンシミュレーションをする方法をご紹介します。 ローンシミュレーションとは、借り入れ金額や金利、返済期間などを入力して、毎月の返済額や利息...

不動産投資の全額融資(フルローン)とは？ 不動産投資におけるフルローンとは、物件価格の全額を、金融機関からの融資でまかなうことを指します。 フルローンを利用すると、自己資金を手元に残したまま物件が購入できたり、レバレッジをかけた効率的な投資...

一棟アパート・一棟マンションの中古物件ってどうなの？ 今回は、一棟アパート・一棟マンションにおける中古物件についてのお話しです。是非、最後までお読みいただければ嬉しいです。 はじめに、私の考えをお伝えしたいと思いますが、中古物件には大きく...

不動産投資の初心者が気を付けたいこと ありがたいことに、不動産投資に興味をお持ちのお客様からご相談をよくいただきます。ご相談をいただくお客様は、不動産投資を考え初めたばかりの方が多いのですが、融資については「フルローン」のご希望をいただき...

皆さん、「契約締結上の過失」というのはご存知でしょうか。 よく、賃貸借契約の時に発生する事案のようですが、 貸主さんと、借主さんの契約交渉が進展して、 最終的に契約を締結するかどうかは、当事者の自由意志によるものですので、 契約締結に至らな...

皆さん、お付き合いのある管理会社さんとの間で、管理委託契約をかわして、保有物件の管理を行ってもらっていると思います。 ただ、中にはですね、管理会社さんの対応に満足されていない投資家さんもいらっしゃると思うんですけど。 そんな投資家さんから...

皆さん、管理会社さん事務所へ訪問をしたことはありますか？ 優良な管理会社さんの見分け方の一つに、管理会社さんの事務所を訪問することをお勧めします。 管理会社さんに、ご自分が保有する物件を管理委託をするわけですから、 その候補先として、考えて...

不動産投資を始めたいと思っている方は、物件の選び方に悩んでいませんか？ この記事では、不動産投資の効率やリスクを評価する指標であるCCRについて、その意味や計算方法、活用方法を詳しく解説します。 CCRを理解して、自己資金の回収期間を短くして、...

キャッシュフローツリーとは 「立地といい、建物といい、道路といい、このアパートはいいなぁ」と感じたら、必ず計算しないといけないのがキャッシュフロー(CF)です。 それも簡易的な計算ではなく、ちゃんとお財布に入るお金を理解することが大切です。 そ...

不動産投資が相続税対策になる理由 不動産投資は相続税対策になると言われています。 その主な理由は・・ 「不動産の実勢価格(不動産が実際に売買される価格)よりも、不動産の課税評価額が低い」 だからです。 少し分かりにくいですよね。 それでは初めに...

不動産投資で損益通算をしよう！PERT3 不動産投資で損益通算をしよう！PART1～PART2までのおさらいです。 個人で不動産投資を行う場合・・ ・給与所得から生じる「課税所得金額」・不動産投資から生じる「課税所得金額」 この合計に対して所得税が課税され...

不動産投資で損益通算をしよう！PERT２ 減価償却の計上は「税金の繰越」と言われることがあります。 それは、不動産を売却する時、ほぼ建物簿価が0円になる為、低い土地価格のみしか売却金額にあてることができない為です。 ですから、物件を売却した時に...

不動産投資で損益通算をしよう！PART１ 早速ですが、個人で不動産投資を行う場合・・ ・給与所得から生じる「課税所得金額」・不動産投資から生じる「課税所得金額」 この合計に対して所得税が課税されます。 これを「累進課税制度」と呼び、税金の計算方...