不動産投資で損益通算をしよう！PERT２(～譲渡所得税編～)

不動産投資で損益通算をしよう！PERT２

減価償却の計上は「税金の繰越」と言われることがあります。

それは、例えば建物の減価償却費を大きく取得した場合、物件を売却する時に税金(譲渡所得税)が大きくなることから「税金の繰越」と言われることがあります。

この仮説が正しければ、建物の減価償却で還付金という第二のCFを得ることができましたが、その分のCFが売却時に税金として持っていかれてしまう、ことになってしまいます。

では、実際にどうなのでしょうか。

これらを理解するには「譲渡所得税」についての理解が必要です。
ここで一度「不動産の譲渡所得税」について理解を深めましょう。

不動産の譲渡所得税

譲渡所得税とは、購入した物件を売却した際に課せられる税金のことです。
計算方法は以下のとおりとなります。

・譲渡価格(売却価格) – (取得費+譲渡費用)＝譲渡所得
・譲渡所得×税率(39% or 20％)＝税金

※短期譲渡所得税39％(保有期間5年以下)
※長期譲渡所得税20％(保有期間5年以上)

上記の中で重要なのは「取得費」です。そして「取得費」の内訳は以下のとおりです。

取得費＝(A)＋(B)＋(C)

(A)土地取得費
(B)建物取得費 (建物取得費－減価償却累計)…いわゆる簿価
(C)諸経費(売却時諸費用)

例えば下記の不動産を購入し、この物件を4年後に11,000万円で売却をした場合・・・

・価格10,000万円
・築25年木造アパート
・建物価格4,000万円
・土地価格6,000万円
・購入時諸費用400万

【取得費】
(A：6,000万円)＋(B：4,000万円－減価償却費：4,000万円)＋(C：400万円)＝6,400万円

【譲渡所得税】
・譲渡価格(11,000万円) – (取得費6,400万円+譲渡費400万円)＝譲渡所得(4,200万円)
・譲渡所得(4,200万円)×短期譲渡税率39%＝税金1,638万円(譲渡所得税)

そして、譲渡所得税である1,638万円と、損益通算後の「CF累計＋還付金」を比較し・・・

譲渡所得税＞「CF累計＋還付金」
OR
譲渡所得税＜「CF累計＋還付金」

このどちらかで、損益通算の意義が確認できます。
よって、もし 譲渡所得税＞「CF累計＋還付金」であれば、物件を売却する時に税金(譲渡所得税)が大きいわけですから、「税金の繰越」と言わざるをえません。

では、物件を5年以上所有し、長期譲渡税に切替わるタイミングで売却をした場合はどうでしょうか。

この場合の譲渡所得税は以下の通りとなります。

・譲渡価格(11,000万円) – (取得費6,400万円+400万円)＝譲渡所得(4,200万円)
・譲渡所得(4,200万円)×長期譲渡税率20%＝840万円(譲渡所得税)

そして、譲渡所得税である840万円と、損益通算後の「CF累計＋還付金」を比較し・・・

譲渡所得税＞「CF累計＋還付金」
OR
譲渡所得税＜「CF累計＋還付金」

このどちらかで、損益通算の意義が確認できます。

よって、もし 譲渡所得税＜「CF累計＋還付金」であれば、物件を売却する時に税金(譲渡所得税)が低いわけですから、「税金の繰越」とは言えません。

先程の譲渡所得税は1,638万円、今回の譲渡所得税は840万円ですが、これは、税率が低くなったことによる恩恵です。

・短期譲渡所得税：譲渡所得×39％
・長距譲渡所得税：譲渡所得×20％

ですから、短期間よりも長期で売却した場合、譲渡所得税＜「CF累計＋還付金」になる可能性が高いので、物件を売却する時に「税金の繰越」は回避できる可能性が高いでしょう。