不動産投資の全額融資(フルローン)とは？

不動産投資におけるフルローンとは、物件価格の全額を、金融機関からの融資でまかなうことを指します。

フルローンを利用すると、自己資金を手元に残したまま物件が購入できたり、レバレッジをかけた効率的な投資を行ったりすることが可能です。

では、フルローンは、全ての投資物件に対して効率的な融資システムなのでしようか。
この回答を得る為に、例をあげて分析したいと思います。

具体例１：キャッシュフローの流れ

不動産投資の全額融資(フルローン)を分析するために、下記の物件を例に上げ、まずはキャッシュフローの流れを確認しましょう。

【物件例】

• 物件価格：9,000万円
• 表面利回：7％
• 購入費用：600万円（登記費・手数料等）
• 投資総額：9,600万円

【融資条件】

• 金利：1.2％
• 期間：35年
• 融資割合90％：8,100万円
• 必要自己資金：1,500万円（9,000万円×10％＋諸費用600万円）

そして、上の物件を購入した場合の、キャッシュフローの流れは以下の通りとなります。

• 家賃年収　 ：630万円 (9,000万円×表面利回7％)
• 稼働率95％：598万円 (630万円×95％)
• 諸費用20％：△123万円 (630万円×20%)
• 純家収入　 ：475万円 (630万円－123万円)
• 年間返済額 ：△359万円
• 税引前CF　：116万円 (475万円－359万円)

具体例２：図解分析

次に、以上のキャッシュフローの流れを下の図解の通り分析してみたいと思います。

はじめに、「投資家」と「銀行側」が、それぞれお金を出し合って収益不動産に投資をする以上、それぞれに家賃収入が分配されますが、その分配の対象金額は純家収入：475万円 (630万円－123万円)です。

そして・・

投資家が投じる自己資金は 1,500万円
銀行が融資する金額は 8,100万円

これを、投資総額(物件価格＋自己資金)で割戻しすと・・・

投資家 → 1,500万円÷9,600万円(投資総額)＝15.6％
銀行側 → 8,100万円÷9,600万円(投資総額)＝84.4％

となり、「投資家への分配」「銀行への分配」は下の図のようになります。

以上のように、銀行への分配が大幅に上回っていることが分かりますが、銀行は84％にあたる400万円の全ては求めません。

「金利1.2％」「期間35年」「融資額8,100万円」で毎年の借入返済額を計算すると「359万円」になります。

これは、35年という長期間に対して金利が各年へ乗ることから、借入金の年間返済額が抑えられることを意図します。

よって、もう一度図にすると下記の通りとなり、銀行への配分の中でギャップが生じます。

青色の41万円を、イールドギャップ(YG)と呼びますが、このYGは「投資家」の属性で得られた低金利と長期期間によるボーナスポイントなので、「投資家」への配分となります。

そして、投資家の合計配分は下記の通りとなります。

⇒イールドギャップ(YG)についてはこちらから

結果、自己資金15.6％の出資に対する配分74万円と、YGの41万円を合計した、116万円が、税引前CFとして得られことになりました。

具体例３：融資割合100％の場合

さて、今まで自己資金を投下した場合の分析を行ってきましたが、もし、融資割合100％の場合はどうなるのでしょうか。

その場合の図は下記の通りとなります。

以上のように、イールドギャップ(YG)のみしか「投資家」へ配分されないことが分かります。

まとめ

不動産投資の全額融資(フルローン)には「メリット」と「デメリット」があります。

上の図から分かるように、フルローンは金融機関側にメリットが多いシステムです。
投資家にとって、自己資金を温存できるメリットはありますが、数か月「空室」が発生すれば、たちまち「キャッシュアウト（赤字）」に陥る懸念があり、高利回りな収益不動産でなければ安心したイールドギャップを得られることはできず、フルローンのメリットは得られません。

つまり、低利回りで空室率の高い収益不動産では、フルローンはデメリットになる可能性が極めて高いシステムでもあります。

そして、金利が上昇傾向にある今、尚更、イールドギャップが得られなくなるかもしれません。

最後に、「フルローン」とは言っても、物件購入費用以外の諸経費（手付金、投機費用、仲介手数料、不動産取得税など）は融資範囲に入らず、0円で物件が買えるわけではありませんので、これらの点も考慮に入れて、フルローンを利用するかどうかを検討することが重要です。