キャッシュフローツリーとは
「立地といい、建物といい、道路といい、このアパートはいいなぁ」と感じたら、必ず計算しないといけないのがキャッシュフロー(CF)です。
それも簡易的な計算ではなく、ちゃんとお財布に入るお金を理解することが大切です。
そこで今回はお金の流れを把握するために基本的な「キャッシュフローツリー」についてご紹介したいと思います。
不動産投資の利益を大局的に考えれば・・・
とても簡単ですよね。
それではもう少し、深掘りしてみましょう。
具体的なCFを求めるには、以下のような流れになります。
少し複雑ですがご安心を。分かりやすく１～７について触れていていきます。
１・GPI(総潜在賃料収入／Gross Potential Income)
１棟アパートや１棟マンションを購入する時、必ずと言っていい程物件の年間家賃収入を把握しますよね。そしてこの年間の家賃収入は必ずしも毎年一定ではありません。
満室であればいいのですが、時には空室や滞納があったりもします。
そして、その空室が埋まる時、以前の賃料を下回る場合もあれば上回る場合もあります。
そこで、仮に今の入居者全員を退去させ、改めて別の方に入居してもらった事を想定した場合、その時に「得られるであろう家賃収入」を総じてGPIと呼んでいます。
不動産の購入後、「入居者の満足度を高める」「長く住んでもらう」といった、GPIを上げる努力が不動産投資家には求められます。
そして、購入した１棟アパートや１棟マンションはいつか売却しますが、売却価格の設定は「家賃収入÷表面利回」で計算することが基本的な考え方です。
ですので、売却価格を上げる為にも購入後の運営にフォーカスすることが大切です。
２・EGI（実効総収入／Effective Gross Income）
「１棟アパート・１棟マンション」を運営していくうちに、時には家賃を払ってもらえない事態(滞納)が発生したり、逆に「駐車場」「自動販売機」「コインランドリー」「看板広告」などの家賃収入以外の収入(雑収入)を得られる場合があります。
これらの合計金額をGPIから引いた金額が、EGIと呼ばれる「実効総収入 」です。
「空室率」や「稼働率」の計算としても考えられます。
３・OPEX（運営費/Operating Expenses）
もし、１億円の1棟アパートを購入し、年間のEGIが700万円であった場合、その700万円がそのままお財布に入ってくれば嬉しいですよね（笑）。
でも残念ながら700万円がそのまま入ってくるわけでありません。
１棟アパートや１棟マンションを運営し維持していくためには様々な費用が発生します。
代表的なのが・・・
これらをOPEX（Operating Expenses）と呼び「必要経費」を意味します。
OPEXは物件により異なりますが、新築物件であれば家賃収入の15～20％、中古物件であれば20～25％必要になるケースが多いと思います。
４・NOI(営業純収益：Net Operating Income)
もしEGI：700万円でOPEX：200万円であれば、差し引いた家賃収入は500万円になりますよね。
この500万円を不動産所得といい、NOIとも呼びます。
物件の実際の収益力を表す大事な指標で、この500万円を物件価格１億で割ると5％になり、この5％が「NOI利回り」または「NET利回り」と呼ばれます。
「NOI利回り」は物件によって異なります。
例えば、新築物件であれば購入後、修繕工事を行う可能性は低く、中古物件であれば修繕工事が発生したりもするので、OPEXが異なる理由となります。
５・ADS (年間元利返済額：Annual Debt Service)
NOIである500万円がお財布に入ってくれば、これはまた嬉しいのですが、銀行に借入をお願いする場合(多くの投資家はレバレッジを効かせる為に銀行から借入れをします)、年間の借入返済額をNOIから差引かなければなりません。
年間の返済額をADSといい、この表現に慣れると金融機関に融資を打診する際の共通言語として使える便利な用語ですから覚えておきましょう。
ちなみに不動産投資は「エクイティの投資家」「デットの投資家」という表現があります。
「エクイティの投資家」とは、自己資金を支払う者、いわゆる投資家のことです。
「デットの投資家」のデットはAnnual Debt Serviceの(Debt)からきいて、(Debt)を訳すと(借金)、いわゆる銀行のことです。
不動産の購入は、銀行からしても投資にあたりますので、不動産投資は「投資家」と「銀行」の２者が協力した上で成り立つことが分かりますね。
６・BTCFo（税引前キャッシュフロー：Before-Tax Cash Flow from operation）
NOIからADSを差し引いたのがキャッシュフロー(CF)となり、BTCFoと呼ばれる税引前利益を意味します。
７・ATCFo(税引後キャッシュフロー：After-Tax Cash Flow from operation)
BTCFoから税金が引かれ、税引後キャッシュフローをATCFoといい、やっとお財布に入るお金がここである程度想定できます。
まとめ
不動産投資のキャッシュフローツリーについてでしたがいかがでしょうか。
ちなみに、「税金の話は税理士」というルールが税法上あるようで、税金の話をしてトラブルにならないよう、税金界隈には立ち入りません、という不動産業者は多いです。
ですから、税金については必ず投資家自ら調べなければいけませんが、wealthAgentでは、税金についても触れていきます。
なぜなら、不動産投資は税金との戦いだからです！
（脱税するということではないです笑）
いかに支払う税金を抑えて、手元に残るお金を増やせるか、不動産投資とはそういう投資なのです。
これは、何も不動産投資だけではなく、企業を運営している経営者にもあてはまりますよね。
キャッシュフローツリーは不動産投資の収益構造を理解するための基礎的な知識ですから、是非、覚えておきましょう！