不動産投資で損益通算をしよう！PERT３(～損益通算まとめ～)

不動産投資で損益通算をしよう！PERT3

不動産投資で損益通算をしよう！PART1～PART2までのおさらいです。

個人で不動産投資を行う場合・・

・給与所得から生じる「課税所得金額」
・不動産投資から生じる「課税所得金額」

この合計に対して所得税が課税されます。これを「累進課税制度」と呼びました。

そして、納税額は・・

「サラリーマン給与所得＋不動産投資から生じる所得」×税率＝納税金額

となります。

ということは・・・

「サラリーマン給与所得：100万円＋不動産投資から生じる所得：△100万円」×税率＝納税金額

という極端な計算式があてはまれば、税金はかかりません。

これが「損益通算」です。

不動産においては、不動産所得の赤字を自身の給与所得と相殺することが可能なのです。

例えば、年収2,000万円のサラリーマンが以下の物件を購入したとします。

・価格10,000万円
・築25年(木造アパート)
・建物価格4,000万円
・土地価格6,000万円

この場合、木造建物の耐用年数22年を超えているので減価償却期間は4年になり、毎年約1,000万円(4,000万円÷4年)の減価償却費用計上が可能となりますので不動産所得の△(赤字)を発生することができます。

・家賃収入：700万円
・諸 経 費：△200万円
・借入返済：△400万円
・利　　益：100万円➡収入は黒字
・減価償却：△1000万円
・課税所得額：△900万円➡所得は赤字

この所得△900万円と年収2,000万円を損益通算すると、最終的に納める税金額は、年収1,100万円(2,000万円－900万円)のサラリーマンと同等、ということになり以下の還付金が期待できます。

・損益通算900万円×40%所得税率＝360万円(還付金)
・360万円×4年＝1,440万円(4年間の還付金合計)

ということで損益通算をするには

・1,000万円以上の所得の赤字を作ること
・所得税率が40％以上であること
・長期譲渡税率20％に切替わるタイミングで売却すること

が必要となり、それ以外の方が損益通算をしても節税に繋がる可能性は低く、多額の譲渡税を支払うことになるのだけなので注意が必要です。

ここで誤解しないで欲しいことが1点、今までのお話はあくまでも「個人事業主」として不動産投資を行った際の税金についてです。
最後までお読みいただきありがとうございました。