YG(イールドギャップ)とは何か？

イールドギャップ（YG）は、不動産投資における重要な指標の一つです。
これは、物件の収益率（FCR）とローン定数（K％）の差を示しており、具体的に次の計算式で表されます。

FCR – K％ = YG

※FCR＝不動産所得(NOI)÷総投資額(物件価格＋購入時諸費用) ⇒FCRの詳細はこちらから
※K％＝年間返済金額÷不動産所得(NOI) ⇒K%の詳細はこちらから

具体例その１

例えば、下の物件を購入した場合を考えてみましょう。

【購入物件・一棟アパート】
・物件価格：10,000万円
・表面利回り：7％
・購入時諸費用：580万円
※投資総額10,580万円

【融資条件】
・金利1.2％
・期間35年
・融資割合90％(自己資金10％)

キャッシュフロー(CF)ツリーを作成

上の物件を購入した場合、キャッシュフローの流れは以下の通りとなります。

【CFツリー】

• 満室家賃収入/年：700万円 (1億×表面利回7％)
• 95％稼働計算/年：665万円 (①×95％)
• 諸費用(Opex)/年：△140万円 (700万円×約20%)
• 純収益(NOI)/年：525万円 (②-③)
• 返済額(ADS)/年：△315万円 (金利1.2％・期間35年・融資額9,000万円)
• 税引前CF(BTCF)/年：209万円 (④⁻⑤)

まず、この場合のFCRは・・

525万円(不動産所得：NOI)÷10,580万円(総投資額)＝5％

となります。

銀行と投資家への配分

今回の融資条件において、「融資割合：90％」「自己資金割合：10％」ということは、「銀行の取り分」と「投資家様の取り分」は以下のようになります。

※初めに、NOI：525万円の図

※「銀行」と「投資家様」の取分の図

以上の「銀行」と「投資家様」の取分の図から、銀行の取り分が大幅に上回っていることが分かりますが、金利1.2％・期間35年・融資割合90％(自己資金10％)で計算した年間返済金額は315万円です。
つまり銀行は、90％にあたる472.5万円の全てを求めないことが分かります。

上のように、グレー色で配色された部分が差(ギャップ)として生じましたが、これは「融資資割合90％」の借入金を「期間35年」で貸出す結果、金利1.2％分が各年へ分配される為に、年間返済額が315万円となり、472.5万円との差が生じたことを意味します。

そして、このグレー色の部分がイールドギャップ(YG)であり、YGは下の図のようになります。

そして、YG：157万円と、投資家取分52万円を合計すると209万円となり、税引前CF(BTCF)そのものになるのです。

【CFツリー】

• 満室家賃収入/年：700万円 (1億×表面利回7％)
• 95％稼働計算/年：665万円 (No1×95％)
• 諸費用(Opex)/年：△140万円 (700万円×約20%)
• 純収益(NOI)/年：525万円 (②-③)
• 返済額(ADS)/年：△315万円 (金利1.2％・期間35年・融資額9,000万円)
• 税引前CF(BTCF)/年：209万円 (④⁻⑤)

このように分析すると、イールドギャップ(YG)とは、金利と期間を鑑みてK％を低くして得られるボーナスのようなもので、金利を低く、期間を長く調整することで、このボーナス幅を広げることができます。

まとめ

YGに拘りすぎると売却を見据えた出口戦略が懸念されます。
というのも、YGを高くするためには、K％を抑えなければなりませんので、必然的に融資期間を長くしようとする意識が芽生えますが、融資の期間が長ければ長い程、残債の減りが遅くなり、売却利益が得られない、という状況が生じます。

よって、期間と金利のバランスを考慮しながら、また、FCRを上げる努力をしながら、賢い投資を選択するよう心掛ける必要があります。