不動産市場の転換点
2025年4月7日現在、ドル円相場は140円台後半で推移しており、市場では短期的な動きに注目が集まっています。
一部では、市場心理の変化やリスク回避の動きが短期的な円高を引き起こす可能性も指摘されていますが、その持続性には疑問が残ります。
実際、これまでの動きを振り返ると、円安基調が根強く維持されています。
この背景には、アメリカが導入した相互関税の影響が大きく関わっており、相互関税は日本企業にとって輸出コストの増加を意味し、それが為替市場全体の動向をも左右しています。
さらに、相互関税の影響により、日本銀行の政策金利の引き上げが検討される可能性があります。
これらの動向を踏まえると、為替市場の変化は金融市場全体に波及する可能性があり、円安による金利の上昇があれば、マイホーム購入を断念した消費者の賃貸市場へのシフトが加速すると予想されます。
このような一連の予想を詳しく見ていきたいと思います。
日米金利差と円安基調：相互関税がもたらす波紋
アメリカの相互関税の導入により、世界的な株安への懸念が高まっています。日本も例外ではなく、日経平均は3万円台前半で推移しています。相互関税は日本の輸出産業に大きな影響を与え、その競争力低下が懸念される中、円安基調が広がる傾向にあります。
ドル需要の増加
相互関税の緩和策として、日本はアメリカとの交渉を余儀なくされる可能性があります。その際、日本企業がアメリカでの事業拡大や設備投資を進める場合、ドル建て支払いの必要性からドル需要が高まると考えられます。
この結果、円を売却してドルを購入する動きが増え、相対的に円の価値が下がり（円安が進む）、市場に大きな影響を与える可能性があります。
投資額が大規模であるほど、為替市場への影響も大きくなります。
ただし、為替市場は日米間の金利差、他国の経済状況、投資家心理など複数の要因によって動くため、投資額の増加だけが円安を引き起こすわけではありません。
現状では、金利差の拡大によるドル買い・円売りの動きがさらに強まる中、日銀が金利引き上げを実施する可能性も取り沙汰されています。
金利上昇の見通し：短期的および中長期的影響
短期的な金利の見通し
日銀が追加利上げを実施する場合、短期金利がさらに上昇する可能性があり、2025年には政策金利が0.25%〜0.75%程度引き上げられるとの予測があります。
中長期的な金利の見通し
日銀が目指す中立金利（1%〜2.5%）に向けて、段階的に利上げが行われる可能性があります。さらに、経済成長が加速しインフレ率が高止まりする場合、金利上昇が続くと予想されています。
住宅ローン金利への影響（変動金利）
短期金利に連動するため、変動金利は今後も上昇傾向が続くと予想。
住宅ローン金利への影響（固定金利）
長期金利の上昇に伴い、固定金利も同様に上昇する可能性あり。
まとめ
これらを踏まえると、短期的には市場心理の変化やリスク回避による円高の可能性があるものの、全体的な円安基調は引き続き維持されると見られます。
短期金利は0.5％〜1.0％、中長期では1.5％〜2.5％の上昇が予測されており、住宅ローンへの影響には注意が必要です。
現在の日本不動産市場では、円安による金利上昇が懸念される一方、マイホーム購入を断念した消費者の賃貸市場へのシフトが進むと見込まれます。
これにより賃貸需要が増加し、賃料の上昇が予測されます。特に首都圏の収益物件は今後も安定した収益が期待されるため、戦略的な投資先として引き続き注目されています。
最新の経済動向を注視しつつ、リスク管理を徹底し、適切な投資戦略を立てることが重要です。