一棟アパート・一棟マンションの中古物件ってどうなの？

今回は、一棟アパート・一棟マンションにおける中古物件についてのお話しです。是非、最後までお読みいただければ嬉しいです。

はじめに、私の考えをお伝えしたいと思いますが、中古物件には大きく分けて、５つの特徴があります。

中古物件の特徴その１

不動産投資に限らず、中古の分譲住宅や分譲マンションは、日本では、新築物件と比べて、建物価格が高くなることはありません。

むしろ、中古物件の方が価格は低く見られる傾向が強いため、中古物件の価格は割安になる、つまり表面利回りが高い、という特徴が１つです。

表面利回りが高いということは、新築物件に比べて、家賃収入が得やすくなるので、自己資金の投資回収も早い、ということですね。

中古物件の特徴その２

中古物件は年数が経つにつれて何度も入居者さんが入れ替わるので、徐々に賃料が相場まで下落します。

つまり、家賃が落ち着き大幅な家賃下落リスクは低い、という特徴があります。

中古物件の特徴その３

中古物件の場合、新築が中古になる時と比較すると「期待利回り」の幅は小さい、ということです。

ここで「期待利回り」についてご説明しましょう。

～期待利回りについて～

「特徴その１」でも書きましたが、建物は車と同じで、年々価値が減少します。新車よりも中古車が安いように、建物も新築より中古物件の方が建物は割安になります。

つまり、新築相場が表面利回り5％の場合、10年経過した中古は同じ5％とはなりません。10年落ちの建物ですから、利回りはもっと高くなるはずです。

その証拠に、「楽待」で検索すると、エリアにもよりますが、新築は表面利回り5～6%、中古は7％前後の物件が多いと思います。

これらは、新築物件であれば利回りが低くても売れますが、中古物件になれば表面利回りが高くないと売れない、ということを示しています。

一つの例で計算してみますと・・・

年間の家賃が100万円で、表面利回り5%であれば・・・

100÷5％＝2,000万円(物件価格)

仮に家賃収入が下がり80万円になった場合、
年間の家賃が８０万円で、表面利回り7％であれば・・・

80万÷7％＝114２万円（物件価格）

不動産投資では、売却時に期待利回りの上昇によって、物件価格自体が大幅に下がる性質があります。

但し、それは新築物件を購入した場合によく見られる現象であり、中古物件を購入し、売却するのであれば、期待利回り高いままです。

築20年の物件が利回7％としたら、5年後の築25年でも、利回7％で売れる可能性は高いというとことですね。

ですから、賃料が下落せず、期待利回りが上昇しないということは、将来、購入時と同等の価格で売却を想定することができるので、累積したCFと、売却益を両方得やすいのが中古物件の特徴でもあります。

中古物件の特徴その４

中古物件は物件価格の内、価値が下がりにくい土地の割合の方が多い傾向にありますので、中古物件の方が、新築物件と比べると、物件価値は高い、ということです。

ですから、その物件を担保に融資を受けて、物件棟数の拡大を目指せる、という特徴があります。

中古物件の特徴その５

中古物件は、減価償却期間が新築に比べて短いというのが特徴です。

木造のアパートであれば、最大４年という短期間で建物価格を経費計上できますから、節税面でも大きな効果が得られる、という特徴があります。

まとめ

以上が中古物件のメリットではありますが、もちろん、デメリットもあります。それは、設備機器の交換修理や建物修繕などのメンテナンス費用がかかり、想定外の支出が発生する点です。とはいえ、もし投資家さんから「中古物件ってどうですか？」と聞かれましたら「資産形成の対象になりますので積極的にお考えいただいた方がいいですよ」とお話しをすると思いますが、みなさんは、いかがでしょうか。

「もう少し、詳しい話しを聞きたい」という方は、下のお問い合わせからお気軽にご連絡くださいませ。

今回は「中古物件について」でした。最後までお読みいただきありがとうございました。