「不動産投資」の収益還元法

収益還元法とは、その「不動産」が将来生み出すであろうと期待される収益をベースに、不動産の価格を求める方法です。

この方法は、金融機関が「一棟アパート・一棟マンション」などの投資用を査定する際に、一般的に利用される方法でもあります。

また、収益還元法には下記のとおり、2つの主要な算出方法があります。

・直接還元法
・DCF法

そして、今回は最も活用される「直接還元法」について書きたいと思います。

直接還元法

直接還元法は、1年間の利益 (収益から経費を除いた額)を「還元利回り」で割り戻し、不動産の価格を求めます。

例えば、価格1億円のアパートが表面利回7％の場合、家賃年収は700万円です。

1億×７％＝700万円

この計算から、収益不動産の価格 ( x ：エックス) を求める計算式は以下の通りとなります。

x ＝700万円÷7％
x ＝1億

このように、家賃年収に対して利回りで直接割戻し、価格 ( x ：エックス) を求める方法が直接還元法です。

そして、実際には「表面利回り」で割戻すのではなく、以下の「利回り」を割戻すこととなります。

利回り ＝ 1年間の純家賃収入（家賃収入－経費） ÷ 不動産価格（円）× 100

経費：固定資産税・管理費・清掃費・原状回復工事費・修繕積立金・IT費等、アパートやマンションを運営していく際に必要不可欠な支出のことを指します。

この「利回り」を、還元利回 (CapRate：キャップレート) と呼び、直接還元法で答えを導く重要な要素となります。

但し、アパートやマンションは、それぞれ「空室率」や「維持管理費」等は、その地域や立地、環境にもよりますので、物件の特性によって経費が異なります。

経費が異なれば、還元利回 (CapRate：キャップレート)も異なってきますので、不動産の還元利回り (CapRate：キャップレート)は、一定ではありません。

ちなみに、金融機関は物件の特徴として、銀行独自に定めている還元利回り(CapRate)があり、その還元利回りで割戻した価格を評価額として求めているケースが多いかと思います。

例えば、CapRate＝7％、諸費用30％と定めている場合は以下の通りとなります。

（700万円×70％）÷CapRate 7％＝7,000万円（評価額）

金融機関が定めている還元利回や経費については内部情報にあたり、具体的に教えてくれる銀行は少ないのですが、評価額は教えてくれます。
逆算してある程度把握ができるようになれば、大変便利な計算方法となります。