不動産投資を始めたいと思っている方は、物件の選び方に悩んでいませんか？
この記事では、不動産投資の効率やリスクを評価する指標であるCCRについて、その意味や計算方法、活用方法を詳しく解説します。
CCRを理解して、自己資金の回収期間を短くして、物件を増やす方法を学びましょう！
不動産投資とCCRの概要
不動産投資とは、収益不動産を購入して家賃収入を得ることで、資産を増やす投資方法です。そして、不動産投資のメリットは、以下のような点が挙げられます。
【メリット】
・安定した収入が得られる
・物価上昇による資産価値の向上が期待できる
・節税効果がある
・ローンを利用してレバレッジ効果が得られる
一方、不動産投資のデメリットは、以下のような点が挙げられます。
【デメリット】
・資金が多く必要になる場合がある
・売却の流動性が低い
・管理やメンテナンスに手間がかかる
・火災や地震などのリスクがある
不動産投資を行う際には、これらのメリットとデメリットを考慮して、自分の目標・目的や資金状況に合った物件を選ぶ必要がありますが、その選定材料の一つにCCRがあります。
とてもシンプルな計算ですが、まずは「キャッシュフロー」と「自己資金」について、詳しく見ていきましょう。
自己資金額を算出する
自己資金額とは、物件購入時に支払う「諸費用」や「頭金」のことです。
諸費用について
収益不動産を購入する場合、以下の諸費用が発生します。
【諸費用】
・登録免許税
・融資手数料
・仲介手数料
・火災保険料
・不動産取得税
・印紙等その他費用
これらの費用は、物件や融資条件などによって異なりますが、
～ 例 ～
物件価格：5,000万円
諸費用：350万円（5,000万円×7％）
頭金について
「頭金」は物件価格の一部を自己資金で支払うことを指します。
～例～
・物件価格：5,000万円
・頭金：1,000万円（5,000万円×20%）
自己資金額について
以上のことから、諸費用と頭金を合計した自己資金額を計算すると、以下のようになります。
キャッシュフローを算出する
キャッシュフローとは、家賃収入からローン返済や管理費などの経費を差し引いた手取り額のことです。
キャッシュフローを算出するには、以下の手順で行います。
・家賃収入を算出する
・経費を算出する
・キャッシュフロー算出
ここでは、キャッシュフローの手順について、詳しく見ていきましょう。
家賃収入を算出する
家賃収入とは、物件から得られる年間の家賃収入のことです。
家賃収入は、物件の種類や立地、新築か築浅か中古などによっても異なりますが、
～ 例 ～
物件価格：5,000万円
表面利回り：7％
家賃収入：350万円
※家賃収入=物件価格×家賃収入率=5,000万円×7%=350万円
経費を算出する
経費とは、物件の運営や管理にかかる年間の費用のことです。経費には、以下のようなものが含まれます。
【経費概要】
・固都税・管理費・修繕費・その他費用
これらの費用も、物件の立地、経過年数、修繕履歴などによって異なりますが、
～ 例 ～
・家賃収入：350万円
・経費率：20%
・経費：70万円
※経費=家賃収入×経費率=350万円×20%=70万円
キャッシュフロー算出
キャッシュフローとは、家賃収入から経費を差し引いた手取り額のことです。キャッシュフローは、以下の式で算出できます。
例えば、上記の例では、キャッシュフローは280万円となります。
キャッシュフロー=350万円−70万円=280万円
但し、キャッシュフローとは、ローン返済の経費を差し引いた手取り額のことです。
仮に金利2％・期間30年・融資金額4,000万円で計算をすると、年間返済金額は約180万円なので、キャッシュフローは100万円となります。
キャッシュフロー=350万円−70万円－180万円=100万円
CCRを算出する
CCRの計算式は、以下のようになります。
例えば・・
・自己資金1,000万円で１棟アパートを購入
・毎年100万円のキャッシュフロー
以上の場合、CCRは10%となります。
このように、CCRは不動産投資の投資効率や「レバレッジ効果」を評価するのに役立ちます。
※「レバレッジ効果」とは、融資を利用して高額な収益不動産を購入することで、自己資金に対する利益率を高めること。CCRが高いほど、レバレッジ効果が高いとも言えます。
自己資金の回収期間
CCRは、「自己資金の回収期間」や「追加物件の購入計画」を立てるのにも参考になります。
というのも、「自己資金の回収期間」が短くなれば、回収したお金で早く次の物件を購入することができ、次の物件を購入すれば、さらにキャッシュフローが増えるので、不動産投資のスケールアップにつながる為です。
「自己資金の回収期間」とは、自己資金をキャッシュフローで割った年数のこと。
例えば、上記の例では、自己資金の回収期間は10年となります。
まとめ
この記事では、不動産投資の効率やリスクを評価する指標であるCCRについて、その意味や計算方法、活用方法を詳しく解説しました。
また、CCRを理解して、自己資金の回収期間を短くして、物件を増やす方法を学びました。あなたも今すぐ、自分の物件のCCRを計算してみましょう！
そして、自分に合った物件を見つけて、不動産投資の成功に近づきましょう！