不動産投資のIRR

IRR」とは、Internal Rate of Returnの略で「内部収益率」ともいわれます。

例えば、ある投資用不動産の10年間のIRRが15％と算出された場合、金融機関に年利15％の定期預金（複利）を10年間預けることと同じ扱いになります。

簡単に言えば、銀行預金と同等レベルで、不動産投資における将来的な利回りの可能性を計算できる、というのが「IRR」です。

そして、IRRの算出方法は不動産をn年後に売却するとした場合、以下のような計算式で算出します。

投資額＝｛1年目のキャッシュフロー ÷（1＋IRR）｝＋｛2年目のキャッシュフロー÷（1＋IRR）の二乗｝＋…＋｛n年目のキャッシュフロー÷（1＋IRR）のn乗｝

計算式のみ見ると少し複雑ですよね。

ここでは図を使い、なるべく分かりやすくIRRの中身について書いていきます。

NPV

IRRは「金銭の時間的価値」を考慮し、「NPV（正味現在価値）がゼロとなる割引率」と定義されます。

それでは、「NPV＝0」とは一体何でしょうか。

初めに、NPVについてですが、NPVは「Net Present Value」の略で「正味現在価値」とも呼びます。

投資によってどれだけの利益が得られるのかを示す指標で、具体的には、投資によって将来発生するキャッシュフローの現在価値（PV）から投資額を差し引いて求めます。

【NPVの計算式】
NPV（正味現在価値）=PV（現在価値）−投資額

PVとは「Present Value」の略で「現在価値」「割引現在価値」と呼びます。
PVは将来獲得するお金の現時点における価値です。
詳しくはこちら⇒

理論的には、NPVが0ならそのプロジェクトに投資しても利益は出ないということであり、NPVが0以上なら有利で、大きいほど良いとされます。

例えば・・
（家賃収入－諸費用）÷物件価格＝10％(還元利回：CapRate)
の物件を、自己資金997万円投資して購入し、毎年100万円のキャッシュフローが得られるとします。
そして、この物件を5年後に1,000万円で売却した場合、次の図のようになります。

そして、将来発生するキャッシュフローの「現在価値」であるNPVをの計算構造を図にしますと、下図の通りとなります。

将来得られ毎年のキャッシュフローの「現在価値」と、売却時に得られる「現在価値」を合計したのがグレー色部分で、現在価値合計は997万円となります

よって、NPVの計算式である
NPV（正味現在価値）=PV（現在価値）−投資額
に当てはめると・・・
「現在価値合計997万円―自己資金997万円＝0」
になり、NPV＝０と求めることができました。

理論的には、NPVが0ならそのプロジェクトに投資しても利益は出ないということで
「NPVが0以上なら有利」
で、大きいほど良いとされます。
つまり・・
「NPVがプラスであり、値が大きければ大きいほど投資価値が高い」
と判断できますので、NPVは投資の意思決定をするために用いられる、とも言えます。

IRR

IRRは「金銭の時間的価値」を考慮し、「NPV（正味現在価値）がゼロとなる割引率」と定義される、と先述しましたが・・

「NPV＝0」の時の割戻した利回り・・・
すなわち還元利回(CapRate)が「割引率」となるので、割引率＝10％、
つまり「IRR＝10％」となります。

もし割引率を10％ではなく12％と高い金利で割戻し、現在価値合計を求めた場合のNPVはどうなるでしょうか。
途中計算は割愛しますが、現在価値合計は「925万円」になります。

ということは、NPVは・・・
「現在価値合計925万－自己資金997万円＝△72万円」
となり「997万円よりもこの物件の価値は低い＝投資してはいけない」
という判断になります。

また、「周辺のCapRateは5％前後だから5％で利益がでればありがたい」と思われて、5％で割戻した場合のNPVはどうなるでしょう。

現在価値合計は「1,214万円」になりますので、NPVは・・・
「現在価値合計1,214万－自己資金997万円＝217万円のプラス」
となり「997万円よりもこの物件の価値は高い＝投資をしよう」という判断になります。

IRRが「NPV（正味現在価値）がゼロとなる割引率」と定義される理由はここにあり、この割引率が、物件の現在価値における「ベンチマーク」となり・・
「このラインを超えれば投資価値は低く、このラインを超えなければ投資価値は高い」
ということを意味します。

そしてこの「ベンチマーク」であるIRRは、何で割り引いているかというと「還元利回(CapRate)」ですから、この還元利回を期待して購入する投資家様からすれば、割引率は投資家様の「期待値」である、とも言えます。

一般的に、投資用不動産の「利回り」と記されている場合「表面利回」を意味しまが、これは還元利回(CapRate)ではありません。

また、必要経費や税金などを考慮し、「（年間の家賃収入－年間必要経費・税金）÷物件取得価格」で算出されるのは実質利回り（NOI利回り）で、これも還元利回(CapRate)ではありません。

還元利回(CapRate)は、土地周辺の相場的要素を含み、家賃下落率や空室率の変動、築年数によっては大規模修繕の出費等を想定し、毎年の収支変動をしっかりと想定したNOIを導き出し、物件価格で割戻したのが還元利回(CapRate)＝期待値となるべきで、その値で導き出した現在価値が自己資金を超えるか、下回るかで投資判断に至るのであれば、表面利回よりもNOI利回りよりも「IRR」で投資基準を設けた方がリスクは低いかと思われます。

とはいえ、IRRはあくまでも現在価値に関する利率であり、現在価値がマイナスかプラスによって、実際に手元に残る金額はIRRで判断されるものではありません。