2025年2月の賃貸市場
近年、日本国内で金利が上昇し続けています。
特に2025年に入ってからは、一部の層にとってマイホーム購入が現実的な選択肢ではなくなり、その結果として賃貸市場に新たな需要が生じています。
先日、アットホーム株式会社より全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」の動向が発表されました。
本記事では、「賃貸マンション・アパート」の動向に基づき、金利上昇が賃貸家賃に与える影響と、最新の賃貸市場動向を詳しく分析します。
全国的な家賃の上昇傾向
「賃貸マンション・アパート」の動向を分析しますと、全国13エリアの多くで、マンションとアパートの賃貸家賃が前年同月比で上昇しました。
特に以下の動きが注目されます。
- 東京23区
カップル向き物件（30〜50㎡）が前年比+10.6%上昇し、161,906円の最高値を記録。
ファミリー向きマンション（50〜70㎡）の家賃は238,868円に達し、8ヶ月連続で最高値を更新。 - 大阪市
シングル向けマンション（30㎡以下）は前年比+7.0％増で、平均賃料66,785円を記録。
カップル向きマンション（30〜50㎡）は前年比+7.4%増で、104,466円。 - 福岡市
ファミリー向け物件（50〜70㎡）は、福岡市で前年比+11.0%の大幅上昇が見られ、120,808円を記録。
大型ファミリー向き物件（70㎡超）は171,820円を記録。
住宅ローン金利上昇が賃貸市場に与える影響
全国的な家賃の上昇傾向は、住宅ローンの金利が上昇することで、購入希望者の多くがマイホームを断念し、代替として賃貸住宅を選択するケースが考えられます。
その結果、賃貸住宅の需要が都市部を中心に急増しており、良好なアクセスや広めの間取りを備えた物件に対する競争が激しくなり、家賃の引き上げが続いくことが懸念されます。
賃料上昇のその他要因
都市部への人口集中
進学や就職、転職に伴う都市部への移動が、特に賃貸需要を押し上げています。東京、大阪、福岡などの主要都市でこの傾向は顕著です。
住宅供給の伸び悩み
建築コストの高騰や土地確保の難しさが原因で、新規物件の供給が追いついていないことも影響しています。この結果、既存物件の競争率が高まり、家賃が上昇しています。
ライフスタイルの変化
テレワーク普及による広めのスペース需要が増加しています。ファミリー向けやカップル向け物件の需要が増し、それに伴い家賃も引き上げられています。
インフレの影響
エネルギーコストや物価上昇が大家側のコストを押し上げ、家賃増加につながっています。
今後の展望
これから数年間にわたり金利上昇は続くと思われますが、金利の上昇は投資用不動産だけでなく、マイホーム購入に大きな影響を与えると考えています。
「住宅ローン」の返済額が増加するため、現在マイホーム購入を検討している人は購入を躊躇する可能性があり、また、既に購入済みの人でも、売却を余儀なくされるかもしれません。
特に金利が上昇すると、金融機関は融資リスクを軽減するために審査基準を厳しくする傾向があり、これによっても住宅ローンの取得がさらに難しくなることが懸念されます。
以上のように、今後の金利上昇は・・
「マイホーム購入に対するハードルを高め、賃貸物件の需要を増加させる要因となる」
というのがWelthAgentの見解です。
とはいえ、すべての賃貸物件にこれが当てはまるわけではありません。
特に家族で住むための広い物件を必要とする層がこの影響を受けやすいと考えています。
つまり、部屋の専有面積が15㎡前後の1Rなどは対象外であり、少なくとも1LDKなど2人入居可以上の物件需要が増加すると予想しています。
そして、1LDK以上の賃貸物件の供給が追いつかない場合、賃料の上昇が顕著になるのではないでしょうか。
したがって、投資家は金利上昇リスクを回避するために、ファミリータイプの賃貸物件を検討することが有益だとも考えております。
しかしながら、間取りが3LDKや4LDKなどの一棟アパート・一棟マンションの築浅物件は、部屋数が少なく、表面利回りは4〜5％前後です。
建築材料の高騰により価格帯も2億円以上の物件が多く、投資効果が薄いのも現実ですが、内容によっては優良物件は確かにございますので、詳しくはWelthAgentへお問合せ下さい。
本記事を通じて、読者が市場の動向を理解し、適切な投資を心掛けていただけるための参考になれば幸いです。